CASE · TAL
Sale & leaseback — case-beregning med konkrete tal
Teori er én ting. Tal er en anden. Her er en konkret case-beregning på en typisk sale & leaseback-transaktion: mellemstor produktionsvirksomhed med 4.000 m² produktions- og logistikejendom. Vi viser ejendomsværdi, leje, afkast for investor og balanceeffekt for sælger.
Udgangspunkt — virksomheden
- Branche: Mellemstor produktionsvirksomhed (DKK 120 mio. omsætning, DKK 12 mio. overskud)
- Ejendommen: 4.000 m² produktion + 1.500 m² lager, beliggenhed Trekantsområdet
- Bogført ejendomsværdi: 60 mio. kr.
- Nuværende situation: Ejendommen står på balancen, belastet af 25 mio. kr. gæld
- Forretningsmål: Frigøre kapital til opkøb af konkurrent + udvide produktionslinje
Trin 1 — vurdering og prisfastsættelse
Vi vurderer markedsværdien til 75 mio. kr. baseret på sammenlignelige transaktioner, teknisk stand og beliggenhed. Dermed:
- Bogført værdi: 60 mio. kr.
- Markedsværdi (salgspris): 75 mio. kr.
- Realiseret urealiseret gevinst: 15 mio. kr.
Trin 2 — lejestruktur
Sælger og investor indgår 15-årig uopsigelig lejekontrakt med 2 x 5 års optioner. Markedslejen fastsættes til:
| Element | Værdi |
|---|---|
| Årlig leje (4,5 % af købspris) | 3.375.000 kr. |
| Lejeregulering | Nettoprisindeks, min. 2 % årligt |
| Kontraktlængde | 15 år uopsigelig + 2 x 5 års option |
| Vedligehold (tag, fundament) | Udlejers ansvar |
| Driftsomkostninger (el, varme, forsikring) | Lejers ansvar |
Trin 3 — kapitaltilgang for sælger
| Post | Beløb (mio. kr.) |
|---|---|
| Salgspris (bruttotilgang) | 75,0 |
| Minus: indfrielse af eksisterende gæld | -25,0 |
| Minus: transaktionsomkostninger (advokat, revisor, honorar) | -2,5 |
| Minus: ejendomsavanceskat (22 % af 15 mio. avance) | -3,3 |
| Netto kapitalfrigørelse | 44,2 |
Virksomheden får ca. 44 mio. kr. frigjort kapital der kan investeres i opkøb, produktionsudvidelse, markedsføring eller gældsreduktion.
Trin 4 — effekt på driftsresultatet
Før transaktion: Ejendomsomkostninger (afskrivninger, renter på ejendomsgæld, vedligehold) udgjorde ca. 2,8 mio. kr. årligt.
Efter transaktion: Årlig leje på 3,375 mio. kr. — altså en stigning i driftsomkostning på ca. 575.000 kr./år. Til gengæld frigøres 44 mio. kr. der investeret til 10 % afkast giver 4,4 mio. kr./år — nettoeffekt +3,8 mio. kr./år.
Trin 5 — investors perspektiv
For en institutionel investor (pensionskasse eller family office) ser casen sådan ud:
- Købspris: 75 mio. kr.
- Årlig leje: 3,375 mio. kr. (4,5 % bruttoafkast)
- WAULT: 15 år med stærk covenant (produktionsvirksomhed med DKK 12 mio. overskud)
- Værdistigning: Estimeret 2-3 % årligt med indeksregulering
- Exit-mulighed: Efter 7-10 år til pensionskasse eller børsnoteret ejendomsfond
- Samlet IRR (10 år): 6,5–8 %
Se hvorfor pensionskasser elsker denne type aktiv ogdefinitioner på WAULT, IRR og covenant.
Balance-effekt for sælger
| Post | Før (mio. kr.) | Efter (mio. kr.) |
|---|---|---|
| Ejendom (aktiv) | 60,0 | 0 |
| Likviditet | 5,0 | 49,2 |
| Ejendomsgæld | 25,0 | 0 |
| Lejeforpligtelse (IFRS 16) | 0 | 38,0 * |
| Egenkapital (nettoforbedring) | — | +11,7 |
* IFRS 16 kræver at langsigtede leasing-forpligtelser kapitaliseres på balancen. Dette behandles sammen med revisor.
Vil du se en beregning på din ejendom?
Vi laver en konkret vurdering baseret på din specifikke ejendom, lejestruktur og forretningsmål. Første samtale er uforpligtende og fortrolig. Se sale & leaseback-siden for overblik.