Sale & leaseback – frigør kapital uden at flytte
Sælg din erhvervsejendom til en professionel investor og forbliv som lejer på en lang, stabil lejekontrakt. Du frigør kapital bundet i mursten, reducerer balancen og kan investere i kerneforretningen – mens du bliver i ejendommen.
Hvordan fungerer sale & leaseback?
Din virksomhed sælger ejendommen til en ejendomsinvestor – typisk en pensionskasse, family office eller ejendomsfond. Samtidig indgås en lang, uopsigelig lejekontrakt (typisk 10-20 år), så driften fortsætter uforandret. Investoren får et stabilt afkast. Din virksomhed frigør egenkapital og skifter ejendomsdrift ud med en forudsigelig leje-omkostning. Vi har erfaring med transaktioner inden for logistik, industriejendomme, detail og datacentre (colocation, edge, enterprise).
Strukturen
Sådan virker sale & leaseback
Virksomheden sælger ejendommen til en investor og fortsætter som lejer. 100 % af ejendomsværdien frigøres som equity-fri kapital.
Driftsvirksomheden beholder fuld operationel kontrol. Investor får stabil cashflow med stærk covenant.
Hvornår giver sale & leaseback mening?
Når ejendommen repræsenterer en betydelig del af balancen, men ikke er kerneforretning. Når du har brug for kapital til vækst, opkøb, refinansiering eller generationsskifte uden at optage ny gæld. Når du vil flytte ejendomsrisiko (værdiudsving, vedligehold, markedseksponering) til en ejendomsinvestor. Tag en fortrolig snak om din situation – eller se vores bredere kapital- og M&A-mandater.
WACC-sammenligning
Tre kapital-strukturer for en 100 mio. kr. ejendom
Hold over værdi-kolonnen for at se WACC-konsekvensen ved forskellige strukturer. Den rette løsning afhænger af din strategiske horisont og afkast-krav.
| Sale-leaseback | Banklån (60% LTV) | Egenkapital (intet lån) | |
|---|---|---|---|
| Frigjort kapital | 100 % | 60 % | 0 % |
| Cost of capital | 6-8 % implicit | 4,5-6 % rente | 12-15 % opportunity |
| Bundet egenkapital | 0 | 40 mio. kr. | 100 mio. kr. |
| Balance-effekt | IFRS 16: lease | Gæld + aktiv | Aktiv på balance |
| Refinansierings-risiko | Ingen | Ja (5-7 år) | Ingen |
| Operationel kontrol | Fuld (lejer) | Fuld | Fuld |
| Skattemæssigt | Fuld leje-fradrag | Rente-fradrag | Afskrivning |
Indikative niveauer 2026. Faktiske vilkår afhænger af covenant, ejendomstype, lokation og lejekontrakt-længde.
Sale & leaseback vs. traditionelt banklån — hvad skal du vælge?
For virksomheder med tung ejendomsbalance er spørgsmålet sjældent "enten-eller", men hvilken struktur der matcher forretningsmålet bedst.
| Kriterie | Sale & leaseback | Traditionelt banklån |
|---|---|---|
| Kapitalfrigørelse | 100 % af markedsværdi | Typisk 60–70 % LTV |
| Balance-effekt | Ejendom ud + leje-forpligtelse ind (IFRS 16) | Ejendom ind + gæld ind |
| Rentefølsomhed | Ingen (fast leje) | Høj (rente-reset, variabel eller fast) |
| Kontrol over ejendom | Bruger (lejer, 10–25 år) | Fuld ejerskab |
| Tidshorisont at lukke | 8–16 uger | 4–10 uger |
| Typisk til | Virksomhed der vil frigøre kapital til vækst | Virksomhed der vil bevare fuld kontrol |
| Skattemæssig effekt | Avancebeskatning ved salg | Rentefradrag på gæld |
| Exit-fleksibilitet | Lav (opbundet lejekontrakt) | Høj (kan refinansieres eller sælges) |
Sale-leaseback frigør 100 % af ejendomsværdien som equity-fri kapital — mod 60-70 % LTV ved et traditionelt banklån.
Stærke investorer
Diskretion, erfaring og stærke relationer
Institutionelle ejendomsinvestorer ser sale & leaseback som attraktive investeringer pga. lang cash-flow-stabilitet, stærk lejer-covenant og lav driftsrisiko. Vi har investorer klar til cases fra 35 mio. til 500+ mio. kr.
Ofte stillede spørgsmål om sale og leaseback
Opret fortrolig forbindelse
Kontakt os direkte – eller send en kort henvendelse. Alle dialoger er uforpligtende og diskrete.
30 58 81 53 jens.olrik@gmail.com