Sale & leaseback · Sammenligning
Sale & leaseback vs. traditionelt banklån — hvornår vælger du hvad?
For virksomhedsejere og CFO'er med en ejendom på balancen er spørgsmålet sjældent "enten/eller", men hvilken kapitalstruktur der bedst matcher forretningsmålet. Denne guide gennemgår de 8 kritiske forskelle mellem sale & leaseback og traditionelt erhvervs- banklån — fra WACC og balance-effekt til exit-fleksibilitet og skattekonsekvenser.
Den korte version — hvornår vælger du hvad?
Sale & leaseback giver dig 100 % af ejendommens markedsværdi som kapital, men du afgiver ejerskabet og forpligter dig til en lang lejekontrakt (typisk 10-25 år). Bedst når kapital-maksimering trumfer ejer-kontrol.
Traditionelt banklån bevarer ejerskabet men giver kun 60-70 % af værdien som finansiering (LTV). Du betaler renter på gælden i stedet for fast leje. Bedst når du planlægger at flytte, modernisere eller sælge ejendommen inden for 5-10 år.
For en mellemstor produktionsvirksomhed med 100-200 mio. kr. ejendomsbalance kan sale & leaseback frigøre 30-40 mio. kr. mere kapital end traditionelt 65 % LTV-lån — kapital der kan finansiere opkøb, F&U, generationsskifte eller udlandsexpansion. Prøv vores interaktive kalkulator for at se forskellen i din egen case.
De 8 kritiske forskelle
Hvilken kapitalstruktur matcher din forretningssituation? Her er en side-om-side sammenligning.
| Kriterie | Sale & leaseback | Traditionelt banklån |
|---|---|---|
| Kapital-frigørelse | 100 % af markedsværdi | Typisk 60–70 % LTV |
| Balance-effekt (IFRS 16) | Ejendom ud + leasing-forpligtelse ind | Ejendom ind + gæld ind |
| Fast omkostning | Indekseret leje (typisk NPI eller 2 % årligt) | Variabel rente (eller fast m. rente-reset) |
| WACC-effekt | Reduceres typisk 50–150 bps | Stiger pga. øget gearing |
| Tidshorisont (closing) | 10–16 uger | 4–10 uger |
| Kontrol over ejendom | Bruger (lejer, 10–25 år uopsigeligt) | Fuld ejerskab |
| Exit-fleksibilitet | Lav (uopsigelig leje) | Høj (refinansiér eller sælg) |
| Skattekonsekvens | Avancebeskatning ved salg | Rentefradrag på gæld |
Kombiner: sale-leaseback + opkøbslån
For ambitiøse vækstvirksomheder kombineres sale & leaseback ofte med traditionel finansiering. Eksempel: produktionsvirksomhed med 150 mio. kr. ejendomsbalance og opkøbsmulighed på 80 mio. kr.
Trin 1: Sale & leaseback frigør 150 mio. kr. (cap rate 6,5 %, leje 9,75 mio./år). Trin 2: 50 mio. kr. til opkøbet, 50 mio. til reduceret bankgæld, 50 mio. til vækstinvestering i kerneforretning. Trin 3: Banklånet (40 mio. kr. på 60 % LTV af opkøbet) sikrer fortsat gearing-fordel.
Resultat: balancen er optimeret, opkøbet er finansieret, og ejer beholder operationel kontrol over begge ejendomme. Læs vores detaljerede case-beregning for konkrete tal.