Logistik · Marked · 2026
Efterspørgslen efter moderne logistik i hovedstadsområdet overstiger udbuddet, og de store aktører rykker sydpå ad E47 for at finde arealer. Her er hvad der faktisk driver bevægelsen, hvad Femern-forsinkelsen betyder, og hvad plangrundlaget tillader.
Nøgletal for logistik på Sjælland og i korridoren mod Femern.
Tal er indhentet fra offentlige plandata, brancheanalyser og selskabsmeddelelser. Indikativt og ikke investeringsrådgivning.
Det er ikke bygninger, det danske logistikmarked mangler — det er udviklingsjord. Brancheanalyser for 2026 peger samstemmende på, at manglen på moderne ejendomme og udviklingsarealer er dét, der begrænser markedet, mens efterspørgslen omkring København og Aarhus fortsat er høj.
Tomgangen for moderne logistik i Storkøbenhavn har ligget omkring 0,5–1,0 % siden 2022-23, efter en periode tæt på nul. Der er reelt ikke ledig moderne kapacitet i hovedstadsområdet, og arealer i storskala findes ikke længere til en pris, der bærer et projekt.
Konsekvensen kan aflæses direkte i, hvor kapitalen går hen. Skandinavisk Transport Center ved Køge er det dokumenterede cluster på strækningen: Logicenters (NREP) købte 160.000 m² af Køge Kommune og har udviklet og udlejet til blandt andre Bring, PostNord, Movianto og BHS Logistics. Catena har købt sig ind samme sted, i et område de selv omtaler som the South Corridor.
Efterhånden som Køge bygges ud, flytter efterspørgslen videre ned ad E47. Det er den bevægelse, Sydsjælland ligger i forlængelse af — og det er grunden til, at vi følger korridoren tæt. Se også vores gennemgang af logistik i Trekantområdet, hvor den samme dynamik har spillet ud på tværs af Storebælt.
Femern Bælt-forbindelsen bruges ofte som argument for logistik på Sydsjælland. Det er et gyldigt argument — men tidshorisonten er en anden, end mange antager, og det ændrer hvem argumentet virker over for.
Forbindelsen skulle oprindeligt åbne midt i 2029. I januar 2026 meldte Sund & Bælt 2031, og seneste udmelding er tidligst 2032 for biltrafik. Tunnelen åbnes desuden i to etaper — vejforbindelsen først, banen senere — fordi de tyske landanlæg er forsinkede.
For en investor eller udvikler med 10–20 års horisont er 2032 inden for tidshorisonten, og korridor-argumentet holder. For en 3PL-virksomhed eller slutbruger, der skal have drift op at køre inden for et til tre år, gør en tunnel i 2032 ingen forskel. Over for den gruppe skal argumentet være nutidigt: dækning af Sjælland, afstand til Storkøbenhavn, tilkørselsforhold og en jordpris under hovedstadsområdet.
Kort sagt: Femern er en opside på beliggenheden, ikke en forudsætning for casen. Holder projektet ikke uden Femern, holder det sandsynligvis heller ikke med.
Den største enkeltbevægelse i korridoren lige nu er kommunal. Faxe Kommune arbejder på at udvide erhvervsområdet ved motorvejsafkørsel 37 ved Rønnede, og forslaget til navngivning er Faxe Business Hub. Området dækker efter kommunens egne oplysninger flere hundrede hektar og er udlagt med henblik på at tiltrække virksomheder — udtrykkeligt med henvisning til den kommende Femern-forbindelse. Initiativet drives af Faxe Kommune og Erhvervshus Sjælland på baggrund af en Cowi-analyse fra 2023.
2. etape af erhvervsområdet har været i offentlig høring fra 1. juli til 9. september 2026, med borgermøde den 13. august. Lokalplanforslaget overfører hovedparten af planområdet fra landzone til byzone og retter sig mod lettere industri, lager, håndværk samt kontor- og servicevirksomhed. Vejadgang sker via en forlængelse af Symbiosen, og der reserveres areal til en mulig fremtidig omfartsvej nordvest for Rønnede.
For investorer og udviklere betyder det to ting på én gang. Kommunen ønsker aktivt logistik og distribution til netop denne afkørsel, hvilket gør planprocessen til medvind frem for modvind. Samtidig kommer der betydelig ny, byggemodnet erhvervsjord på markedet i samme område — og det påvirker prisdannelsen for private arealer på strækningen.
Erhvervsrammerne i Rønnede er offentligt tilgængelige i Plandata, og de sætter rammen for, hvad der reelt kan opføres. Alle kommuneplanens erhvervsrammer i byen har en bebyggelsesprocent på 60.
Ramme R-E2 «Ved Sydmotorvejen» omfatter ca. 165.000 m² og er efter kommuneplanens ordlyd forbeholdt hovedsageligt virksomheder, der har et særligt transportbehov. Maksimal bygningshøjde er 12 meter, dog op til 18 meter i den nordøstlige del, og der tillades tre etager. Ramme R-E1 «Rønnede Industripark» er væsentligt større, ca. 698.000 m², med samme bebyggelsesprocent, 12 meters højde og to etager.
Højdegrænsen er værd at bemærke. Tolv meter rummer standard logistikbyggeri, men moderne højlager og automatiserede anlæg bygger ofte højere. For projekter, hvor automatisering indgår, er de 18 meter i R-E2 og eventuelle dispensationsmuligheder derfor et centralt undersøgelsespunkt tidligt i processen.
En tommelfingerregel: en grund på 130.000 m² giver ved 60 % en byggeret omkring 78.000 m². Vil man regne på økonomien i et konkret projekt, kan vores beregner for m2 pris på erhvervsbyggeri give et første overslag over entreprisesum og all-in projektpris.
Vi følger strækningen fra Køge Bugt til Femern tæt og arbejder med både udviklingsarealer og eksisterende aktiver. Vores kriterier på udviklingsjord er direkte motorvejsadgang, dokumenteret plangrundlag, reel netkapacitet og en skala, der gør storskala-logistik mulig. På stabiliserede logistikaktiver ser vi på lejerens styrke, WAULT og capex-behov.
Har du et areal eller et projekt på korridoren — eller søger du adgang til den — arbejder vi off-market og kun på mandat. Vi investerer og bygger ikke selv, hvilket giver rådgivning uden interessekonflikt for begge sider af bordet.