CHECKLISTE · DD

Due diligence-checkliste for ejendomsinvestering

En struktureret DD-checkliste for investorer der modtager et Investor Memorandumfra os. Dækker juridisk, teknisk, finansiel og kommerciel due diligence — plus specifikke tilføjelser for BESS, datacentre og industriejendomme.

Juridisk DD

• Tinglysningsattest og ejerforhold (5 år bagud)
• Servitutter, pant og andre byrder
• Lejekontrakter — hovedvilkår, opsigelse, regulering
• Lejer-covenant og eventuelle bankgarantier
• Planforhold (lokalplan, kommuneplan, zoneforhold)
• Miljømæssige forhold (forureningsforhold, bygningsmiljø)
• Byggetilladelser og ibrugtagningstilladelser
• Selskabsstruktur ved aktiehandel (holdingselskaber, historik)
• Gældende rets- og voldgiftssager
• Skattemæssig struktur (ejendomsværdiskat, moms, evt. avanceskat)

Teknisk DD

• Bygningsteknisk gennemgang (tag, fundament, installationer)
• Energimærke og EPC-rapport
• Vedligeholdelses-plan og capex-behov (5-10 år frem)
• PCB, asbest og andre farlige stoffer
• Tekniske installationer (VVS, el, ventilation, IT)
• Bygningsfysiske forhold (fugt, skimmel, isolering)
• Brand- og sikkerhedsforhold
• Tilgængelighedskrav og bygningsreglement-compliance

Finansiel DD

• Lejeindtægter — faktiske vs. markedsniveau
• Driftsomkostninger (vedligehold, administration, forsikring)
• NOI-beregning og historiske cashflows (3-5 år)
• Tomgangsprocent og fornyelseshistorik
• Lejer-kreditvurdering (rating, regnskaber for store lejere)
• Eksisterende finansiering og refinansieringsvilkår
• Skattemæssige implikationer (ejendomsværdiskat, moms, avanceskat)
• DCF-model med følsomhedsanalyse (rente, vækst, exit-yield)

Kommerciel DD

• Lokal markedssituation (lejemarked, ledighedsprocent, trends)
• Sammenlignelige transaktioner (cap rates, prisniveau)
• Konkurrerende udviklingsprojekter i området
• Demografiske og makroøkonomiske drivere
• Transport- og infrastruktur-tilgængelighed
• Exit-strategi og forventet køber-kreds om 5-10 år

Specifikke DD-områder per aktivklasse

For BESS-projekter

• Net-tilslutning og aftale med TSO (Energinet)
• Elhandelsaftaler og FCR/FRR/aFRR-markeds-eksponering
• Batteri-specifikationer, garantier og degraderingsforhold
• Teknisk drift og O&M-aftaler
• Regulatoriske godkendelser (miljø, bygning, net)
• Energinet-interface og måleraftaler

For datacenter-arealer

• Strømkapacitet og tidsplan for tilslutning
• Vandforsyning (150.000-300.000 l/dag for hyperscale)
• Fjernvarme-integration og overskudsvarme-potentiale
• Zoneforhold og lokalplan-proces
• Geo-teknisk vurdering og arkæologi

For industriejendomme

• Miljørapport og evt. forureningshistorik
• Konverteringspotentiale og planforhold
• Produktionsafhængighed og lejer-driftsstatus
• Tekniske anlægs restværdi (nedrivning vs. bevaring)

Typisk DD-tidsplan

Vi koordinerer hele DD-flow med dine rådgivere (advokat, revisor, teknisk DD) og holder tempo gennem alle faser. Se vores 6-trins proces for full-flow detaljer.